segundo semestre

Sólido en segundo round va a trabajar en el terreno de la vivienda y en firme conexión con las lógicas del mercado inmobiliario: queremos dinero aunque no a cualquier precio (hay que decirlo).
Analizar, pensar y tejer estrategias es nuestra cuestión. Sí, como dijeron Negri y Hardt, la fase actual del desarrollo del capital supone la puesta en marcha de la creatividad y por lo tanto de una posibilidad insólita jugando todos los boletos al intelecto: entonces nosotros jugaremos los nuestros. Los apuntes de la presentación de hoy por la mañana (bastos y sin depurar) es decir de la propuesta del LIA para el semestre es lo que sigue a continuación (perdón por la sintaxis):

m2
inmobiliaria y arquitectura
(apuntes de una noche para una mañana)

0.
El pasado jueves 16 de agosto la Bolsa de Buenos Aires sufrió las repercusiones de un sismo con epicentro en la gran manzana, en Wall Street. A primera hora circularon rumores, a media tarde los operadores pudieron contemplar la disparada ascendente del dólar lanzado a todo trapo por la tangente de una gráfica infinita. Al cierre suspiraron, aflojaron corbatas y rieron, aliviaron tensiones e invitaron amigos al bar cuando la intervención del Estado frenó el estallido y los temidos nubarrones se alejaban.
Jueves gris, incluso turbio más que negro, efecto ladrillo más que tequila, el susto tenía causas conocidas. Se trataba de eternas repercusiones: para el caso de un proceso inflacionario acumulado en USA por el crecimiento especulativo en el sector inmobiliario, ese que día a día observa lagrimando como se derrumban sus valores en el mercado. Una vieja historia destinada a repetirse. Cíclicamente.

1.
Hace unos meses, Julio Villamide nos había hablado del mismo problema y, recorriendo una perspectiva idéntica se refirió al agotamiento del boom especulativo en España. (ver documental aquí mismo) Durante los últimos diez años, en el territorio de la Comunidad de Andalucía –y es sólo un ejemplo- se construyeron más viviendas que en todo el Reino Unido. Segunda vivienda, vivienda de temporada que siempre se suma a la oferta destinada a cubrir una demanda, o mejor una expectativa y tanto mejor el deseo, de un sector de población en ascenso que lee cada mudanza, cada cambio de dirección, nombre de calle o apartamento nuevo, como el fiel reflejo de su propio ascenso social. (y todo ello acompañado por promociones, regalos, incentivos y créditos muy baratos ofrecidos por una banca privada con excedentes de dinero y no tantas oportunidades de inversión segura).
Sumamos: crisis del mercado inmobiliario americano, crisis del mercado español, repercusiones bursátiles, pero también exportación de capitales hacia latitudes -por el momento- más benignas: Marruecos, Panamá, Guatemala, Santo Domingo, el nordeste brasileño, entre muchos, y también Uruguay. En principio Punta del Este, y para comprobarlo basta con echar una ojeada a la enorme cantidad de obras en curso. Pero no solamente cuenta la península: los llamados a interesados para presentar propuestas de inversión en áreas calificadas de Montevideo promovidos por la IMM, (ver página IMM) se cerraron con una veintena de ofertas que suman más de 1500 millones de dólares. Si además, se tiene presente la vaguedad del llamado municipal, la espantosa construcción de la marca mediática montevideana y la falta de experiencia de la comuna en el rubro, entonces la cifra debería sorprender mucho más todavía. Incluso, esta pequeñísima punta de iceberg debería ayudarnos a intuir el porte de los capitales en juego dentro de las escalas global del sector inmobiliario. (obviamente, también cuentan los promotores locales que merecen sus elogios, tanto más cuando encontramos formas de micro emprendimientos que estrechan los márgenes de ganancia en favor de la arquitectura, estos nos interesan y mucho).


2.
Volvamos a nuestra charla con Julio Villamide para recordar un pequeño cuadro el que se comparaban valores de suelo urbano + metro cuadrado construido, con los precios de venta en el mercado inmobiliario discriminado en franjas de consumo media, media-alta y alta. Desde este punto de partida el gráfico dejaba perfectamente claro que para Montevideo, al menos, era muchísimo más redituable construir en Pocitos o cualquier área segura, y además convenía hacerlo para la franja de mayores ingresos antes que apostar a otros mercados y zonas. Al final la ecuación demostraba que el aumento de los costos fijos (construyendo vivienda calificada) incrementaba exponencialmente los márgenes de ganancia habituales.
Sin embargo Villamide también creía en la existencia de una perspectiva de saturación para la franja alta del mercado junto con la recuperación del poder adquisitivo de los sectores medios, elemento que se debería potenciar con la apertura de créditos baratos formando una combinación ganadora que da la clave para las operaciones del futuro inmediato. Torres del Prado vendió (Villamide+banco Santander+Gómez platero) el 97% de los boletos de reserva en tiempo record demostrando la buena puntería. El conjunto (Torres) es, en definitiva, un experimento tendiente a captar sectores medios, pero además, hacerlo a partir de la oferta de un valor agregado, llamado diseño, servicios (sauna, piscina, sala de juegos, etc.), seguridad, facilities, etc,. eso que se llama consumo inteligente.

El punto es exactamente este. Sólido va a trabajar con el mercado inmobiliario en Montevideo y para ello deberemos ser capaces de comprender sus lógicas y trazar estrategias.
Vamos a tener que informarnos acerca de las estrategias, incluso ver precios y revisar las componentes que hacen a los costos de producción edilicia, porque en cada una de las escalas que corresponden a los cursos de anteproyecto lo primero será trazar estrategias de acción.

Primer año va a trabajar sobre la base de un padrón y unas pocas viviendas, 3 o 4, segundo lo hará en la escala de Torres del Prado, medio centenar de viviendas asociadas con buenos servicios y en un punto de conectividad urbana fluida. Tercero va a tomar como problema los llamados de interés promovidos por la IMM: Puerto del Buceo, Punta Carretas y Reconquista. Nos interesa trabajar en el sector medio (a menos que los números indiquen lo contrario) aguzando el ingenio.

3. Qué se vende?
Precisamos investigar posicionamientos de mercado. Para eso vamos a tener que investigar en lo local, pero también abrir una brecha al contexto internacional. Partimos de la base que la vivienda es una mercancía y que por lo tanto está sometida a las mismas reglas que cualquier mercancía, con una salvedad, y es que la vivienda (casa-refugio-hogar-mundo privado-mundo interior, o lo que sea) es la mercancía más mitificada e ideologizada que pueda conocerse: siendo un objeto de intercambio material las veces se configura como si de una pieza sagrada se tratara: siendo valor de cambio aparece como puro valor de uso. El punto es delicado y no debería tomarse a la ligera porque nosotros somos arquitectos y no predicadores de iglesia evangelista, somos tipos que laburan con el intelecto y no presentadores de televisión que hacen bailar por un sueño. Pan y circo es una ecuación muy jodida. Somos laburantes intelectuales trabajando para un mercado que muchas veces no parece demasiado interesado en comprar todo aquello que nosotros ofrecemos.
Aquí cabría comenzar otra charla, bien larga y tediosa que debería llamarse algo así como la arquitectura en la edad del Imperio, para no decir globalización que suena puramente geográfico y no analítico. Deberíamos explorar el trabajo intelectual en los tiempos que corren teniendo presente que no se trata de un fondo de pantalla cambiante sino de una materia que necesariamente también nos constituye. Pero esto es otro tema, ahora digamos que en este sistema de mercado el arquitecto puede colgarse en dos o tres circuitos: uno el del técnico que resuelve con ladrillos unas variables perfectamente cocinadas por inversores, y que a lo sumo las enchula. Otro aquel que participa de la vanguardia del capital y ya no de su retaguardia, esto es de los sectores de riesgo para los cuales las ganancias no son tan seguras pero cuando suceden son enormes. Digamos los sectores que venden innovación, estos nos interesan. En los tiempos de la mercancía triunfante la innovación asoma bajo dos aspectos: uno la tecnológica, otro el diseño. Un salto cualitativo tecnológico permite crear un IPOD (ejemplo choto), un microprocesador más rápido, eficaz y barato; y esta diferencia genera –a la vez- un diferencial de ganancias en el mercado. Pero el diseño es un elemento que también permite aumentar ganancias cuando acaba convirtiendo lo que es exactamente igual en algo diferente. Tecnología X diseño es la primera ecuación.
Había hablado de un tercero, también podemos un cuarto o quinto, o de cualquier posicionamiento que querramos darnos. En pocas palabras: así como no existe una imagen de la edad contemporánea, ni un sentimiento, ni un espíritu, ni una música, ni un arte: tanto menos existe una arquitectura necesaria o un arquitecto deseable. Existen condiciones de posibilidad, limites a las preguntas y también preguntas posibles dentro de los límites: pero no respuestas. Por eso nosotros tampoco vamos a dar respuestas aunque si vamos a jugar apuestas. Entendemos imperioso mantener un posicionamiento creativo y crítico, por eso nos interesa construir estrategias de laburo sobre la base de datos disponibles.

4.
desde dónde innovar?
En tren de suponer, digamos que las inversiones inmobiliarias van destinadas a franjas específicas de mercado y ofertan combinaciones de elementos dentro de una ecuación genérica que parece combinar costos x prestaciones x imagen.
Para cargar de números nuestra ecuación las estrategias son infinitas y las variables también, pero en principio podemos suponer que ella se puede abordar alterando 4 territorios: innovación tecnológica, innovación tipológica, facilities (o sea toda clase de aditamentos por fuera de la vivienda tradicional) y estrategias de consumo energético.
Ejemplos: uno. podemos registrar que la innovación tecnológica puede aportar a bajar costos y/o aumentar los estandares de confort. Aunque el plus cualitativo puede alojarse en parámetros diferentes: aumento de áreas (Lacaton & Vasall, Nouvel en Nemaousus) o mejoras en acondicionamientos etc.
dos. También tenemos claro que existe un enorme rango destinado a innovación tipológica. Las veces contribuyendo a la flexibilidad de cada célula (de Frankfurt a Shigeru Ban), o bien a la variedad a través del conjunto (Plot, Erskine), o bien al rubro “nuevos modos de habitar” que interviene en la redistribución de los espacios en planta, y la ponderación del peso relativo de los locales, e incluso a la ruptura del plano a favor del espacio (porqué no LC?).
Sabemos de experiencias que juegan los boletos incorporando áreas de expansión para las viviendas desde el conjunto, desde el bloque (valen el Narkomfin, la Unité de LC o los Smithson) o simplemente la célula (playroom).
Sin dudarlo la variable energética está al tope del ranking; lo exigen las nuevas formativas europeas y lo reclama la necesaria transformación de la matriz energética oriental alentada desde el propio ministerio. Las veces hace al costo de edificación, pero por lo general hace al costo social de la empresa (interesan Foster y Piano).

5.
LIA SóLIDO va a abordar el mercado inmobiliario de Montevideo, vamos a hacer dinero pero pensando.
Hay temas operativos pendientes: lo primero es que en quince días estamos proyectando arquitectura, que deseamos cargar mucho más la etapa de proyecto (autocrítica).
Lo segundo es que pretendemos investigar lógicas de mercado para conocerlas y tejer estrategias de posicionamiento viables, factibles pero dentro.
Lo tercero es que nos compete leer el amplio abanico de las apuestas en el marco global, y que además nos toca innovar.

6. LIA SóLIDO lo componen:
Eduardo Bertiz
Luis Bogliaccini
Cecilia Lema
Soledad Naya
Emilio Nisivoccia
Felipe Reyno
Marcelo Staricco
Jorge Tuset

EJERCICIO UNO:

capturemos el mercado por un fin de semana y va una tabla como guía: